17 propostas. 10-Combate enérgico à inadimplência

Problema: Mensalmente uma parcela dos condôminos – em torno de 10% — deixa de cumprir sua obrigação financeira para com o Condomínio.  Se não houver cobrança vigorosa, administrativa e financeira, esses valores vão se acumulando, indefinidamente, e enquanto isso os condôminos que pagam em dia vão sendo prejudicados, porque na verdade pagam mais do que deviam para suprir a falta de recursos gerada pela inadimplência.

Entre 2007 e gosto de 2013 foram movidas 128 ações de cobrança judicial, ou seja, mais de 60% do número de lotes. Muitos condôminos foram réus mais de uma vez, mas ainda assim estima-se que quase metade dos Condôminos foram acionados na Justiça. Mesmo assim a inadimplência continuava subindo, chegando a R$ 350 mil em agosto/13, dos quais quase R$ 320 mil estavam em cobrança judicial, em 41 ações então em andamento.

Depois das eleições de 2013 não mais foram divulgadas informações a respeito de inadimplência e ações judiciais, a não ser recentemente, quando o Escritório passou a divulgar, esporadicamente, números soltos, sem informar a base. O último número conhecido pelo Blog estava na casa de R$ 89 mil.

Solução 1) Cobrar com energia, administrativa e judicialmente, de tal forma que a inadimplência não continue subindo, ou que suba pouco. O esforço deveria ser para que a cada vencimento o valor deixado de arrecadar correspondesse, no máximo, ao valor arrecadado de vencimentos anteriores. Assim, para um lançamento no mês de R$ 52.624,00 (208 x 253,00) deveria haver uma arrecadação de valor aproximado. Mesmo havendo uma inadimplência, supondo, de R$ 5 mil no mês, deveria haver a entrada de R$ 5 mil de cobrança da inadimplência anterior.

Solução 2) Adotar o sistema de “inadimplência zero”, ou “cobrança garantida”.  Por esse sistema, uma administradora “compra” a carteira de lançamentos do Condomínio, mediante uma taxa que varia de 4% a 7%, dependendo dos níveis de inadimplência. O Condomínio Marinas, vizinho do Oásis, adotou esse sistema em 2011, pagando taxa de 7%. Atualmente, com a queda na inadimplência, já conseguiu renegociar a taxa para 4,5%.

O sistema “inadimplência zero” garante a entrada de no mínimo 93% da arrecadação no dia do vencimento. A inadimplência não é do Condomínio, mas da Administradora, que vai cobrar diretamente do Condômino, depois de pagar ao Condomínio. E um excelente sistema para condomínios com inadimplência alta, como o Oásis. Em Condomínios com inadimplência baixa é inconveniente, porque abre-se mão de uma parcela da arrecadação em percentagem superior ao índice de inadimplência.

Como efeito colateral, a “inadimplência zero” garante que não haja negociações paralelas com condôminos inadimplentes por parte da Administração do Condomínio, nem perseguições ou protecionismos, de acordo do grau de relacionamento pessoal do condômino inadimplente com os administradores.

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